本案是关于逾期办证的相关案例，经过代理人的充分准备，法院最终支持我们的诉请，以下为代理词：

福 建 君 来 律 师 事 务 所

代 理 词

尊敬的法庭：

福建君来律师事务所接受本案原告的委托，指派我们作为本案原告xx诉与本案被告xxx房地产开发有限公司合同纠纷一案的代理人，现根据本案的事实及法律相关规定，发表如下的代理观点，供法庭参考：

第一，本案被告在存在违约行为，根据双方合同约定，被告应当承担违约责任。

按照原被告双方签订《商品房买卖合同》第14条约定，被告应当商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，。。。。。。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金。2014年12月27日，被告将房屋交给原告使用，2015年3月23日，被告将车位交给原告使用，但是直到2015年11月10日，被告才通过三明市房屋权属登记中心为被告所有的房屋办理产权初始登记，而车位产权至今未办理登记。显然，被告并没有按照合同的约定，在商品房交付使用后90日内，如期的为被告办理房屋权属证书，被告行为明显违反双方合同约定以及相关法律规定，因此，按照合同约定，被告应当支付给原告违约金。

第二、被告阐述合同违约是并非被告自己原因造成，而是由于不可抗力造成的，其理由明显不能成立。

首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况，可做一下分析。第一、按照法律规定，构成不可抗力首先要有不可预见性，不可预见是指当事人在订立合同时，对于事件是否发生是不可预见的。按照被告与三明市国土资源局于2008年8月20日签订的《国有建设使用权出让合同》的约定，B03地块交付给被告的时间为2008年8月份，而原被告签订《商品房买卖合同》是在2011年11月份，也就是说，原被告签订合同，该块土地已经交付3年多时间了，且政府拆迁本身是个渐进的过程，其中牵涉到种种不确定因素，对于被告而言，被告作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分履约准备，故拆迁不能构成被告一个“不可预见”的障碍。第二、不可避免性，xx地块的逾期交付并非是原被告订立合同后的突发事件，在原被告订立合同后，通过被告的合理行为，完全是可以避免的，故不存在不可避免的问题。四、履行期间性，构成不可抗力的事件必须是合同的履行期间内，xx地块逾期交付在原被告签订合同前就已经存在，不是原被告订立合同后的突发事件。五、被告虽主张逾期办证系不可抗力造成的，但是并没有即使通知原告，且也并未在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明，综上所述，被告主张逾期办证是不可抗力的说法是不能成立的。

第三、被告认为本案逾期办理房屋权属证书并非被告自己的原因造成的，而是第三人（三明市房屋权属登记中心）原因造成的，其理由明显不能成立。

首先，被告并没有证据证明是第三人的原因造成的，本案被告也没有提供任何证据，第二、三明市房屋权属登记中心要求被告将一、二期地下室整体进行分摊计算，是正常的工作程序的要求，也是正常办理房屋初始登记的需要，并不是三明市房屋权属登记中心不合理的要求或者中途变更、增加要求，被告应当提早配合办理该项工作，而且也有足够时间去办理，而不能借此拖延时间。第三，正是因为被告没有提供符合条件的材料或者未按照产权登记中心要求及时补办手续，才导致本案逾期办理权属登记备案手续。四、退一万步讲，假设系第三人原因造成的，被告也不能因此而免责，因为第三人原因不属于不可抗力，只有不可抗力才属于免责的是由，若是第三人原因造成的，被告可以往后可以向第三人追偿，与本案无关。

第四、原告约定的违约金符合法律规定，不存在被告所称违约金过高的问题。

原被告签订《商品房买卖合同》时，B03地块已经逾期交付3年多，并非是原被告订立合同后发生的突发事件，且被告与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》是平等主体之间的民事行为，本身就具有商业风险性，故被告逾期办证不属于情势变更，所以被告应当按照合同约定承担违约责任。原告主张的违约金是客观存在的，不仅没有过高，而且远远低于法律赋予的金额。

综上所述，本案未按照合同约定履行义务，造成原告逾期才拿到房屋产权证书，被告应当按照双方合同约定承担违约责任。

代理人：

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